L’Encyclo des Actifs Naturels

Les points de vigilance lors de la procédure d’acquisition des forêts

Après analyse « de la forêt » en elle-même et une fois la décision d’investissement prise, cf. l’article « Choisir et évaluer une forêt », nous rentrons dans une phase juridique de l’acquisition, comme pour tout achat immobilier.

Un certain nombre de points sont à vérifier lors de cette phase et jusqu’à la signature de l’acte définitif de vente afin de sécuriser l’investissement, d’optimiser sa gestion future et d’éviter des frais supplémentaires.

En France, comme dans les pays européens dans lesquels nous investissons, nous devons obtenir la confirmation qu’il n’existe aucun point juridique bloquant et valider les spécificités liées à l’achat de parcelles forestières destinées à un usage sylvicole.

C’est un processus long, précis et couteux, qu’il est complexe d’engager pour des particuliers qui souhaiteraient acquérir eux-mêmes un bois ou une forêt.

Grâce à l’aide des notaires, avocats et partenaires français et européens, France Valley va concrétiser l’achat de plus de 130 propriétés forestières en 2024 en France et en Europe, se rajoutant ainsi à celles acquises précédemment et offrant ainsi une large diversité à nos associés.

Forêt de Guichaumont - France Valley - Haute-Marne

1. La vérification du titre de propriété

La première étape essentielle dans l’achat d’une forêt consiste à vérifier minutieusement le titre de propriété afin d’éviter toute irrégularité juridique ou litige futur.

Analyse des actes de propriété

• Examen approfondi de la chaîne des titres sur 30 ans
• Vérification de l'absence de servitudes ou droits réels
• Contrôle des droits de passage et accès à la parcelle
• Identification des éventuels droits de préemption (Commune, Etat, SAFER) et purge de ceux-ci

Délimitation précise du bien

• Consultation obligatoire des documents cadastraux
• Vérification de la concordance entre titre et réalité du terrain
• Examen des bornages existants
• Analyse des éventuels litiges de mitoyenneté

2. Les contraintes réglementaires 

Investir dans une forêt implique de respecter un cadre réglementaire strict, qu’il s’agisse d’urbanisme, d’environnement ou des obligations spécifiques liées à la sylviculture.

Urbanisme et environnement

• Consultation du plan local d'urbanisme (PLU)
• Vérification du zonage et des restrictions associées
• Identification des zones protégées (Natura 2000, ZNIEFF)
• Analyse des contraintes environnementales spécifiques
• Vérification de la conformité des étangs
• Vérification de la conformité des bâtiments à usage sylvicole
• Vérification des barrières et clôtures. Respect de la règlementation sur l’engrillagement

Obligations forestières

• Existence d'un Plan Simple de Gestion (PSG) – 18% de la surface forestière française
• Vérification des engagements fiscaux pris par le vendeur
• Conformité avec le Schéma Régional de Gestion Sylvicole
• Respect des obligations de reboisement
• Vérification des certifications forestières en cours

3. Les aspects contractuels

Avant de conclure l’achat de la forêt, une analyse détaillée des engagements contractuels en cours est indispensable pour garantir une gestion de qualité et sans surprise.

Due diligence préalable

• Analyse des contrats d'exploitation en cours
• Évaluation des baux de chasse existants ou existence d’associations communales de chasse agréées
• Vérification des contrats de gestion forestière
• Examen des conventions de passage
• Examen d’éventuelles subventions en cours

4. Les risques spécifiques à anticiper

L’achat d’une forêt nécessite également de prévoir et de maîtriser les risques potentiels, qu’ils soient naturels ou liés à la responsabilité du propriétaire.

Risques naturels

• Consultation des plans de prévention des risques naturels
• Évaluation des risques d'incendie
• Analyse de l'historique des sinistres
• Vérification des obligations de débroussaillement

Responsabilité civile

• Étendue de la responsabilité du propriétaire
• Obligations d'entretien et de sécurisation
• Couverture assurantielle adaptée
• Gestion des risques liés à l'accueil du public

De plus, France Valley, en tant que Société de gestion de portefeuille agréée par l’Autorité des marchés financiers, nous sommes soumis à des vérifications liées à la lutte contre le Blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme (LBC-FT).

A ce titre, nous avons une obligation de vérification poussée de l’identité des vendeurs afin d’éviter toute utilisation frauduleuse du produit de la vente.

La procédure d’acquisition d'une forêt mérite donc une vigilance particulière de tous les points détaillés ci-dessus et une excellente collaboration avec nos partenaires jusqu’à la conclusion de la vente.

France Valley peut, dès lors, grâce à son expertise, diversifier les acquisitions et s’engager dans des processus plus complexes afin de réaliser de belles opérations financières pour les associés.

Nous leur permettons ainsi, à travers nos GFI (Groupements Forestiers d’Investissement) et véhicules d’investissement France Valley, d’avoir accès à un portefeuille varié sans passer par un achat individuel ardu, long et couteux.

D’autant plus que qu’après cette acquisition, nous nous chargeons de la gestion de toutes les forêts et notamment la rédaction des Plans simples de gestion nous permettant l’obtention des certificats PEFC et des avantages fiscaux type IFI et Monichon délivrés uniquement en garantie d’une gestion durable des forêts.